火出圈！天津“新市区”，凭什么？
来源：腾讯网 2023-07-28 09:13:44
很魔幻。西青区之所以得名“环城一哥”，是因为它“独一档”的房价和配套成熟度。
(资料图片仅供参考)
但谁知，它现在的量，也越来越有“一哥”范儿了。
5月份时，还位居津南之后。6月便强势夺位，成交量约达9.4万平米，比津南还高出62%。
不仅将环城第一收入囊中，还仅次于滨海新区。
拿下了全市第二！
且是当月全市16个行政区中唯二环比量涨的区。
若把时间轴拉长，西青也足够夺目。
半年卖出去年全年超七成的量。
累计算下来，西青区今年上半年已签约45.8万平米，比去年同期上涨了57%。
是河西的两倍、南开的五倍。
环城，排第2！全市，排第4！
连土地市场，也火热异常。
上半年，成交5宗宅地，全市最多！跟市内六区加起来的卖地宗数一般多。
并诞生了全市最高溢价。
地价卖得甚至比部分市区还贵。
由此足见，买房人和开发商对西青的高认可度。
量价标度热度。
奇怪的是，在大多区域一片颓势的情况下，凭什么西青楼市能如此大步流星？
关键原因在于，西青精准拿捏住了“两条线”。
●一条是，城市发展线。
纵观天津城市发展轨迹，天津一直在向西南倾斜。
包括很多重量级规划和城建工程也放在了西南。
西青就位于这条城市发展主轴上。
且是对接北京、服务雄安的重要阵地。
有令人眼羡的发展机遇，自身也争气。已成环城首屈一指的配套成熟区。
部分区域甚至能承载起千万级豪宅。
●另一条是，与市区的“关系线”。
西青“生得好”，又很会“借势”。环城四区中，数它与市区的接触面最长。
尤其与南开、河西的融合度，特别高。
示意图
从大视角看，好似“两只手”怀抱着南开、河西。若定睛细瞧，密密麻麻的路网以及轨道交通，恨不得将西青与市区“绑”得更紧。
这也是为什么西青户籍率环城最低的原因。
截至2022年末，西青区全区常住人口为118.62万人，户籍人口仅为48.43万人。
户籍率不到41%。
它虽自身没有教育标签，但却可以共享南开、河西的教育和商业等配套，以至于很多人都选择“1+1”配置。
即市区一套“老破小”解决学籍；
西青一套“大新”房，用于全家人居住。
李七庄就是个典型。
板块距离南开区直线距离约2公里左右，区位上已占有先机。
并有奥体、凌奥、华苑、梅江等多商圈环抱。
示意图
特别是地铁5号线和10号线的通车，更加快了这种生活切换的自由度。
从李七庄南乘坐地铁5号线，4站到奥城，7站到文化中心……
住在环城，也能享受市区巨量消费场。
更重要的是，产品对位，能够满足南开外溢改善的高要求。
比如，金地藝華里，李七庄今年新入市的新盘，位于秀川路与津涞公路交口南约800米。
抛开地段看产品，就是纯粹的改善款。
项目占地约4.39万平米，总规划建面约7.3万平米，容积率约1.6，绿化率约45%。产品为24栋洋房+4栋叠拼，共计614套。
效果图
金地专利褐石建筑+大面积玻璃元素，营造出高颜值外立面。
户型也大有讲究。
建面约94平米三室仅是“起步款”，项目最大户型做到了建面约143平米。
目前在售的是一期洋房，只有三个户型，即建面约94、114、128平米，款款都有撩人的闪光点。
建面约94平米，是“隐形小巨人”。
别看建面只有约94平米，但实际上，超级“能装”。
仅入户门旁的独立储藏间，可满放150+个18寸登机箱，抑或挂置约165件衣物。
厨房也有近5平米的独立空间。
再加上，卧室、客厅、餐厅、卫生间，全屋收纳空间约达18m³。
北侧还有一个超大的可变空间。
无惧房子越住越小的困扰，延展生活更多可能。
建面约114平米户型，为“多变惊喜款”。
不仅做出了约5米的大宽厅、落地窗，还有超45平米的LDKV家庭核“芯”区。
让114平米也能住出大平层的既视感。
建面约114平米样板间实景图
北侧还自带“可变中西厨”的神奇属性。
只需将厨房与设备平台打通，即可轻松解锁。
建面约128平米户型，属于洋房产品中“顶配”，妥妥的“IMAX巨幕厅”。
仅客厅开间就约达5.6米，搭配约9平米全景落地窗。
打破了墙体对阳光与美景的阻隔。
视野震撼无遮挡。
价格上，金地藝華里也很符合改善的逻辑。
户型面积越大，单价越贵。
建面约94平米均价18400元/平米，建面约114平米均价18500元/平米，建面约128平米均价19000元/平米。
更值得一提的是，实得率高。项目洋房实得率高达87%-89%！
主打的就是一个“实用”又“实惠”。
事实上，西青楼市之所以这么热，还有一个原因，西青与南开的房价梯度太大。
现在南开楼市越来越“壕化”。
成交均价持续走高，6月份已达48863元/平米。已成仅次于和平的存在。
核心区更贵，少则5万+，多则7万+。
手握两三百万，根本摸不到南开的门槛。
但在金地藝華里，最低总价165万起，即可入手一套建面约94平米的三室。
这性价比之高，肉眼可见。
项目叠拼也即将入市，上叠建面约130平米，下叠建面约143平米。
产品更爆，户户都有惊喜。
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